Fermer endi yerini sota oladimi?
Qishloq xo‘jaligiga mo‘ljallangan yer uchastkalari bilan bog‘liq munosabatlar doim alohida huquqiy tartib asosida tartibga solib kelinadi. Buning sababi oddiy: yer — strategik resurs, u bilan bog‘liq har qanday qaror nafaqat xususiy manfaatlarga, balki davlat va jamiyat manfaatlariga ham bevosita ta’sir qiladi.
Uzoq yillar davomida fermer xo‘jaliklari va boshqa ijarachilar o‘zlariga ijara huquqi asosida berilgan yer uchastkasini faqat o‘zlari foydalanishi mumkin edi. Yer uchastkasining o‘zini sotish mumkin emasligi bilan bir qatorda, unga bo‘lgan ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazish ham amalda taqiqlangan edi. Natijada, turli sabablar bilan faoliyatini davom ettira olmay qolgan fermerlar yer uchastkasidan chiqib ketishga majbur bo‘lib, ushbu huquqni iqtisodiy jihatdan samarali tarzda realizatsiya qila olmas edi.
2024-yildan boshlab ushbu yondashuv o‘zgardi. O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2024-yil 18-yanvardagi PF–15-son Farmoni bilan qishloq xo‘jaligiga mo‘ljallangan yer uchastkalari bo‘yicha ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazishga ruxsat berildi. Bu o‘zgarish yer munosabatlarida yangi bosqichni boshlab berdi va amaliyotda ko‘plab savollarni keltirib chiqardi.
Oldingi tartib: fermerlar ijara huquqini nega o‘tkaza olmasdi?
Avvalgi tartibni tushunmasdan turib, yangi yondashuvning mohiyatini to‘liq anglash qiyin. Shu sababli, dastlab fermerlar nima sababdan yer uchastkasiga bo‘lgan ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkaza olmaganiga to‘xtalib o‘tish zarur.
Birinchidan, qishloq xo‘jaligiga mo‘ljallangan yerlar davlat mulki hisoblanadi. Fermer xo‘jaligi yoki boshqa subyektlar yerga egalik qilmaydi, balki undan ijara huquqi asosida foydalanadi. Shu bois, yer uchastkasiga bo‘lgan huquq doimo shaxsiy va maqsadli xarakterga ega bo‘lib kelgan.
Ikkinchidan, avvalgi huquqiy yondashuvga ko‘ra, ijara huquqi ijaraga oluvchining shaxsiga bog‘langan deb hisoblangan. Ya’ni, yer uchastkasi aynan shu fermerning tajribasi, imkoniyati va majburiyatlari hisobga olingan holda berilgan. Shu sababli, uni boshqa shaxsga o‘tkazish yer ajratish tartibining mohiyatiga zid deb baholangan.
Uchinchidan, bunday cheklovlar orqali bir nechta xavflarning oldi olinishi ko‘zda tutilgan edi:
- ➖yer uchastkalarining spekulyativ aylanishiga yo‘l qo‘ymaslik;
- ➖“yer olib, keyin sotib yuborish” amaliyotining oldini olish;
- ➖qishloq xo‘jaligi yerlaridan maqsadsiz foydalanish xavfini kamaytirish.
Biroq amaliyotda ushbu qat’iy cheklovlar boshqa muammolarni ham keltirib chiqardi. Masalan, fermer sog‘lig‘i, moliyaviy ahvoli yoki ishlab chiqarish sharoitlari sababli faoliyatini davom ettira olmagan taqdirda, yer uchastkasini iqtisodiy muomalaga qayta kiritish imkoniyati mavjud emas edi. Natijada, yer foydalanilmay qolishi yoki samarasiz ishlatilishi holatlari yuzaga kelgan.
Aynan mana shu holatlar, shuningdek, investitsiya jarayonlarini faollashtirish va yer resurslaridan yanada samarali foydalanish zarurati huquqiy yondashuvni qayta ko‘rib chiqishga olib keldi.
Yangi yondashuv: ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazishga ruxsat berilishi
2024-yil 1-martdan boshlab qishloq xo‘jaligiga mo‘ljallangan yer uchastkalari bo‘yicha huquqiy yondashuv tubdan o‘zgardi. O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2024-yil 18-yanvardagi PF–15-son Farmoni bilan ijarachilarga yer uchastkasining o‘zini emas, balki unga bo‘lgan ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazishga (qayta ijaraga berishga) ruxsat berildi.
Bu yerda eng muhim jihatni alohida ta’kidlash zarur:
➖ yer sotilmaydi;
➖ yer davlat mulki bo‘lib qoladi;
➖ faqat ijara huquqi va unga bog‘liq majburiyatlar boshqa shaxsga o‘tkaziladi.
Mazkur o‘zgarish huquqiy jihatdan yerga egalik institutini emas, balki ijara huquqining muomalaga kiritilishini anglatadi. Bu esa fuqarolik huquqining umumiy tamoyillariga — huquqlarning muomalada bo‘lishi, iqtisodiy aylanishda ishtirok etishi prinsipiga mos keladi.
Shu bilan birga, davlat yer munosabatlaridagi nazoratni yo‘qotmaydi. Farmonda va unga asoslangan normativ hujjatlarda ijara huquqini o‘tkazish qat’iy shartlar bilan cheklangan.
Ijara huquqini o‘tkazishning asosiy shartlari va cheklovlari
Ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazish umumiy ruxsat sifatida emas, balki muayyan talablar asosida amalga oshiriladi.
1. Yer uchastkasidan foydalanishning minimal muddati
Asosiy qoida shundan iboratki, ijaraga oluvchi yer uchastkasidan:
- ➖kamida uch yil davomida o‘zi foydalangan bo‘lishi shart;
- ➖ayrim hollarda (xususan, yer uchastkasi yuridik shaxslarga bevosita davlat organlari qarori bilan berilgan bo‘lsa) bu muddat besh yil etib belgilangan.
Ushbu muddat ijara huquqi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan kundan boshlab hisoblanadi. Bu talab ijara huquqining spekulyativ maqsadlarda qo‘llanishining oldini olishga xizmat qiladi.
2. Yer uchastkasidan foydalanish maqsadining saqlanishi
Ijara huquqi boshqa shaxsga o‘tkazilayotganda yer uchastkasidan foydalanish maqsadi o‘zgartirilmaydi. Masalan, qishloq xo‘jaligi ekinlari yetishtirish uchun berilgan yer uchastkasi boshqa faoliyat turi uchun foydalanilishi mumkin emas.
3. Moliyaviy majburiyatlarning to‘liq bajarilishi
Agar yer uchastkasi ochiq elektron tanlov yoki elektron onlayn-auksion orqali olingan bo‘lsa, ijaraga oluvchi:
- ➖bo‘lib-bo‘lib to‘lash nazarda tutilgan to‘lovlarni bir yo‘la to‘liq to‘lashi shart.
Mazkur talab bajarilmasdan turib, ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazish mumkin emas.
4. Qayta ijaraga oluvchi subyektga qo‘yiladigan talablar
Qishloq xo‘jaligiga mo‘ljallangan yer uchastkasi bo‘yicha ijara huquqi, qoida tariqasida, yuridik shaxsga o‘tkaziladi. Dehqon xo‘jaliklari uchun ajratilgan yerlar bundan mustasno.
Bu talab yangi ijaraga oluvchining iqtisodiy va tashkiliy imkoniyatlarini ta’minlashga qaratilgan.
Ijara huquqini o‘tkazishning huquqiy rasmiylashtirish tartibi
Ijara huquqini o‘tkazish og‘zaki kelishuv yoki oddiy yozma shaklda amalga oshirilmaydi. Qonunchilik bu jarayonni ko‘chmas mulkka oid bitimlar bilan tenglashtiradi.
1. Notarial tasdiqlash
Ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazish to‘g‘risidagi bitim majburiy ravishda notarial tasdiqlanishi lozim. Notariusga quyidagi hujjatlar taqdim etiladi:
- ➖yer uchastkasini ijaraga olish shartnomasi;
- ➖ijara huquqi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilganligini tasdiqlovchi hujjatlar;
- ➖tanlov yoki auksion bayonnomasi;
- ➖zarur hollarda qayta o‘lchov hujjatlari.
2. Davlat ro‘yxatidan o‘tkazish
Notarial tasdiqlangan bitim asosida qayta ijaraga oluvchining ijara huquqi kadastr organlarida davlat ro‘yxatidan o‘tkaziladi. Ushbu ro‘yxatdan o‘tkazish amalga oshirilmaguncha, huquq boshqa shaxsga o‘tgan deb hisoblanmaydi.
Qishloq xo‘jaligiga mo‘ljallangan yer uchastkasiga bo‘lgan ijara huquqini boshqa shaxsga o‘tkazishga ruxsat berilishi — yer munosabatlarida muhim va mantiqiy qadamdir. Biroq bu imkoniyatni yer sotish bilan tenglashtirish yoki uni oddiy kelishuv sifatida qabul qilish jiddiy xatolarga olib keladi. Ijara huquqini o‘tkazish — qat’iy shartlar, muddatlar va rasmiylashtirish talablariga ega bo‘lgan huquqiy jarayondir. Shu sababli, har bir holatda huquqiy maslahatsiz va rasmiy tartiblarga rioya qilmasdan qadam tashlash tavsiya etilmaydi.