Imtiyozli sotib olish huquqining mazmuni

Umumiy mulk – bu bir obyektga nisbatan bir nechta shaxsning birgalikdagi egalik huquqidir. Bu holatda har bir sherik mulkdor o‘z ulushiga egalik, undan foydalanish va uni tasarruf etish huquqiga ega bo‘lsa-da, bu huquq boshqalar bilan bog‘liq tarzda amalga oshiriladi. Boshqacha aytganda, bu huquq boshqa sheriklarning manfaatlari bilan uzviy bog‘langan bo‘ladi.

Shuning uchun umumiy mulkda ikki qatlamli huquqiy munosabat shakllanadi:

• ▪️tashqi munosabatlar — umumiy mulk ishtirokchilarini uchinchi shaxslar bilan bog‘laydigan aloqalar;
• ▪️ichki munosabatlar — sherik mulkdorlarning o‘zaro huquq va majburiyatlari.

Aynan shu ichki bog‘liqlik sababli, sheriklardan biri o‘z ulushini begona shaxsga sotmoqchi bo‘lsa, qolgan sheriklar bunga befarq bo‘lolmaydi. Chunki yangi shaxsning kirib kelishi — mulkdan foydalanish tartibiga, boshqaruvga va manfaatlar muvozanatiga ta’sir qiladi. Shu bois qonun sherik mulkdorlarning o‘zaro manfaatini muvofiqlashtirish maqsadida maxsus mexanizmni — imtiyozli sotib olish huquqini joriy etgan.

1. Imtiyozli sotib olish huquqi nima?

Fuqarolik kodeksining 224-moddasiga ko‘ra, agar umumiy mulkdorlardan biri o‘z ulushini uchinchi shaxsga sotmoqchi bo‘lsa, qolgan sherik mulkdorlar ushbu ulushni birinchi bo‘lib sotib olishda ustun mavqega (imtiyozli huquq) egadirlar. Boshqacha qilib aytganda, ular “tashqaridan kirmoqchi bo‘lgan yangi mulkdor” o‘rniga o‘zlari xaridor bo‘lish imkoniga ega.

Bu huquqning maqsadi — umumiy mulkdagi barqarorlikni saqlash, begona shaxslarning kirib kelishini cheklash va mavjud sheriklar manfaatini himoya qilishdir. Chunki umumiy mulk – bu nafaqat iqtisodiy, balki o‘zaro manfaat va kelishuv asosidagi hamkorlikdir.

Faraz qilaylik, bir hovlining uchta mulkdori bor: Aziz (½ ulush), Dilshod (¼ ulush) va Kamol (¼ ulush). Agar Kamol o‘z ulushini uchinchi shaxs – Farruxga 100 mln so‘mga sotmoqchi bo‘lsa, u avvalo bu haqda Aziz va Dilshodga yozma ravishda xabar berishi kerak. Agar Aziz yoki Dilshod shu narxda sotib olishga rozi bo‘lsa, ular Farrux o‘rniga xaridor bo‘lish huquqiga ega. Agar hech biri 1 oy ichida bu huquqdan foydalanmasa, Kamol istagan shaxsga ulushini sotishga haqli bo‘ladi.

2. Mazmuni nimadan iborat?

Imtiyozli sotib olish huquqi — bu mulkiy huquq bo‘lib, u sherik mulkdorga quyidagi imkoniyatlarni beradi:

1. 1. Ulushni begona shaxs emas, o‘zi sotib olishga ustunlik;
2. 2. Umumiy mulkdagi sheriklik doirasini o‘zgarmasdan saqlash;
3. 3. O‘z ulushini kengaytirish orqali umumiy mulkka nisbatan ta’sirini oshirish.

Bu huquqning mohiyatida “mulkdorlar sonini barqaror saqlash” g‘oyasi yotadi. Chunki, har bir yangi kiritilgan shaxs – bu yangi manfaat, yangi kelishmovchilik xavfi, umumiy foydalanish tartibining buzilishi degani. Shu bois qonun sheriklar foydasiga “afzal xaridorlik” kafolatini beradi. Shu bilan birga, bu huquq sotuvchining mulkni erkin tasarruf etish huquqini to‘liq bekor qilmaydi. Ya’ni, sotuvchi istalgan paytda sotishi mumkin, lekin avvalo sheriklarni xabardor etishi kerak.

3. Ulushlar taqsimoti qanday?

1-misol. Uchta sherik – Dilorom (½ ulush), Asror (¼ ulush) va Murod (¼ ulush) umumiy kvartiraga egalik qiladilar. Murod o‘z ulushini sotmoqchi bo‘ladi. U bu haqda sheriklariga xabar beradi. Asror bu ulushni sotib olishni istamaydi, Dilorom esa rozi bo‘ladi.
Natijada, Dilorom ¼ ulushni sotib oladi va uning ulushi ¾ (yoki 75%) bo‘ladi, Asrorning ulushi ¼ (25%) bo‘lib qoladi.

2-misol. Toshkent shahri, Mirobod tumani, “Navro‘z” ko‘chasi 12-uydagi xonadonga to‘rt nafar shaxs umumiy ulushli mulk huquqi asosida egalik qilmoqda. Kadastr hujjatlarida ulushlar quyidagicha qayd etilgan: Dilorom — ½, Asror — ¼, Murod — 1/8, Nodira — 1/8.
Nodira o‘zining 1/8 ulushini sotmoqchi. Imtiyozli sotib olish huquqidan Dilorom va Asror foydalanadi.

Bunday holatda sotilayotgan ulush imtiyozdan foydalangan hammulkdorlarning mavjud ulushlariga mutanosib ravishda taqsimlanadi.

Imtiyozli sotib olish huquqidan foydalanuvchilar — Dilorom va Asror. Ularga tegishli hozirgi ulushlar mutanosiblik asosida hisoblanadi:

• ▪️Dilorom = ½
• ▪️Asror = ¼
• ▪️Jami = ½  + ¼ = ¾. Shu ulushlar nisbatiga qarab, sotilayotgan 1/8 qism taqsimlanadi.

Sotilayotgan ulushni mutanosib hisoblash tartibi:

• ▪️Diloromga: (1/2÷3/4)×1/8=(2/3)×1/8=1/12
• ▪️Asrorga: (1/4÷3/4)×1/8=(1/3)×1/8=1/24

Bu holatda umumiy mulkdagi ulushlarning yakuniy taqsimoti quyidagicha ko‘rinishga keladi:

• ▪️Dilorom: 1/2+1/12=6/12+1/12=7/12
• ▪️Asror: 1/4+1/24=6/24+1/24=7/24
• ▪️Murod: 1/8 (o‘zgarmaydi). 

Ular o‘rtasidagi umumiy mulkni umumiy mahrajga keltirganimizda 14/24 ulush Diloromga, 7/24 ulush Asrorga va 3/24 ulush Murodga tegishli bo‘ladi. Foizli ko‘rinishga o‘tkazganimizda uluslar taqsimoti quyidagicha: Dilorom ≈ 58,33%, Asror ≈ 29,17%, Murod = 12,5%.

4. Imtiyozli sotib olish huquqi tatbiq etilmaydigan holatlar

Fuqarolik kodeksi bu huquqni har qanday tasarrufga nisbatan emas, balki faqat sotish bitimiga nisbatan qo‘llanishini belgilaydi. Shu bois, quyidagi hollarda imtiyozli sotib olish huquqi tatbiq etilmaydi:

a) ulush boshqa sherikka sotilayotgan bo‘lsa.

Agar sotuvchi o‘z ulushini umumiy mulkning boshqa ishtirokchisiga sotsa, bu holda boshqa sheriklarning imtiyozli huquqi mavjud emas. Chunki bu holatda “begona shaxs” umumiy mulkka kiritilmayapti, aksincha, mavjud sheriklardan biri ulushini oshirmoqda.

Masalan, uchta mulkdordan biri o‘z ulushini ikkinchi mulkdorga sotmoqda — bu holatda uchinchi sherik “imtiyozli huquqqa ega” sifatida talab qo‘yolmaydi.

b) ulush hadya qilinayotgan, meros bo‘lib o‘tayotgan yoki boshqa tekin bitim asosida berilayotgan bo‘lsa.

Imtiyozli sotib olish huquqi faqat “sotish”ga nisbatan amal qiladi. Agar ulush hadya qilinsa, meros sifatida o‘tsa yoki ayirboshlanayotgan bo‘lsa, bu holatda sotish yo‘q, demak imtiyozli xarid huquqi ham paydo bo‘lmaydi.

Masalan, Dilorom o‘z ulushini singlisiga hadya qilsa, boshqa sheriklar bunga e’tiroz bildira olmaydi, chunki bu shunchaki tasarruf, savdo emas.

c) kimoshdi savdosi orqali sotilayotgan bo‘lsa

Kimoshdi savdosining maqsadi — mol-mulkni eng yuqori narxni taklif qilgan shaxsga sotishdir. Shu sababli bu holatda imtiyozli sotib olish huquqi cheklanadi. Biroq, sherik mulkdorlar kimoshdi savdosida umumiy asosda qatnashish huquqiga ega.

Masalan, qarzdor sherikning mol-mulki bo‘yicha undiruv qaratilgan bo‘lsa, uning ulushi sud qaroriga asosan kim oshdi savdosida sotilishi mumkin. Bu savdoda boshqa sheriklar ham istasalar, qatnashib ulushni o‘zlari sotib olishlari mumkin.

5.Huquqning o‘tkazib bo‘lmasligi

E’tiborli jihat shundaki, imtiyozli sotib olish huquqini boshqa shaxsga berish mumkin emas. Bu huquq faqat umumiy mulkning bevosita ishtirokchilariga tegishli bo‘lib, ularning shaxsiga bog‘liq huquq hisoblanadi. Boshqacha, aytganda ushbu huquq bevosita ulushga bog‘liq (ergashma) bo‘lib, ulush kimga o‘tsa, shu shaxsga o‘tib ketaveradi.

Masalan, agar Aziz va Kamol umumiy mulk ishtirokchilari bo‘lsa, Aziz o‘zining imtiyozli sotib olish huquqini uchinchi shaxs Farruxga “berish” huquqiga ega emas.

6. Sotuvchining majburiyati: xabardor qilish

Fuqarolik kodeksining 224-moddasiga binoan, ulushni sotayotgan shaxs avvalo boshqa sherik mulkdorlarni yozma ravishda xabardor etishi shart.
Bu xabarnomada:

• ▪️sotilayotgan ulushning narxi,
• ▪️sotish shartlari (to‘lov muddati, usuli, bitim tuzish sanasi va boshqalar) ko‘rsatiladi.

Misol uchun, Dilorom o‘z ulushini 200 mln so‘mga sotmoqchi. U bu haqda sheriklari – Asror va Murodga yozma xabar yuboradi. Xabarda ulush narxi va shartlar aniq ko‘rsatilgan.

7. Muddatlar:

Qonun imtiyozli xarid huquqini amalga oshirish uchun aniq muddatlarni belgilagan:

Bu muddat aniq belgilangan, tiklanmaydigan muddat sanaladi. U da’vo muddati emas, balki huquqni amalga oshirish muddati hisoblanadi. Shu sababli u na to‘xtatiladi, na uzaytiriladi va na sud orqali tiklanadi.

Masalan, Dilorom 2025-yil 1-mart kuni sheriklarini xabardor qilgan bo‘lsa, 1-aprelgacha (1 oy ichida) ular imtiyozli sotib olish huquqidan foydalanishlari kerak. Agar hech kim javob bermasa, 1-apreldan boshlab Dilorom istalgan shaxsga sotishga haqli bo‘ladi.

8. Sheriklarning javobi va “sukut saqlash” oqibatlari

Sherik mulkdorlar xabar olingandan keyin uch xil yo‘l tutishlari mumkin:

1. 1. Rozilik bildiradi — ya’ni, taklif etilgan narx va shartlarda sotib olish istagini yozma shaklda tasdiqlaydi.
2. 2. Voz kechadi — bu ham yozma tarzda ifodalanishi mumkin.
3. 3. Sukut saqlaydi — ya’ni, umuman javob bermaydi.

Qonun bo‘yicha sukut saqlash voz kechish bilan tenglashtiriladi. Bu holatda muddat o‘tgach, sotuvchi boshqa shaxsga erkin sotish huquqiga ega bo‘ladi.

9. Xabardor qilmaslik oqibatlari

Agar sotuvchi umuman xabar yubormagan yoki muddat tugamasdan oldin ulushni begona shaxsga sotgan yohud xabarda ko‘rsatilganidan yaxshiroq shartlarda (masalan,yuqoriroq narxda) sotgan bo‘lsa, bu imtiyozli sotib olish huquqining buzilishi deb hisoblanadi.

Bunday holatda, boshqa sherik mulkdorlar uch oy ichida (maxsus da’vo muddati) sotib oluvchining huquq va majburiyatlarini o‘zlariga o‘tkazishni sud orqali talab qilishlari mumkin.

10. Imtiyozli sotib olish huquqining qo‘llanish chegarasi

Imtiyozli sotib olish huquqi qonun bo‘yicha faqat teng shartlarda qo‘llaniladi. Ya’ni, boshqa hammulkdor ulushni xaridor (uchinchi shaxs)ga taklif etilgan aynı narxda va shartlarda sotib olishga tayyor bo‘lsa, u holda bu huquqni amalga oshirishi mumkin.

Dilorom o‘zining 30 foizlik ulushini 200 mln so‘mga sotmoqchi. Hammulkdor Asror bu ulushning faqat 20 foizini sotib olmoqchi.

FK  224-moddasiga binoan hammulkdor ulushni “u sotiladigan narxda va boshqa teng shartlarda” sotib olishi kerak. Bunda “teng shartlar” deganda:

• ▪️sotilayotgan ulushning miqdori (to‘liq hajmi),
• ▪️to‘lov shartlari
• ▪️ulushning o‘tish payti va boshqa elementlar tushuniladi.

Demak, agar sotuvchi 30 foizlik ulushni sotayotgan bo‘lsa, xaridor (imtiyozli huquq egasi) faqat shu hajmdagi ulushni to‘liq sotib olishni taklif qilishi kerak. Ulushning bir qismini (20%) sotib olish istagi — bu teng shartlarda taklif emas, balki yangi taklif hisoblanadi.

Imtiyozli huquqning maqsadi — sotuvchining bitim erkinligini emas, balki boshqa sheriklarning ulushni o‘ziga olish imkoyatini himoya qilishdir. Ammo bu huquq bitim mazmunini o‘zgartirish vakolatini bermaydi. Shuning uchun “faqat bir qismini sotib olish” — imtiyozli huquqni amalga oshirish deb emas, muqobil taklif sifatida qaraladi.

Umumiy mulkdagi imtiyozli sotib olish huquqi — sherik mulkdorlarning o‘zaro manfaatlarini muvofiqlashtiruvchi, mulk tarkibining barqarorligini saqlashga qaratilgan muhim huquqiy mexanizmdir. Ushbu huquq orqali har bir ishtirokchi o‘z ulushini oshirish yoki umumiy mulk tarkibiga begona shaxs kirib kelishini cheklash imkoniga ega bo‘ladi.