Uy sotib olmoqchi edim, lekin quruvchiga ishonchim yoʻq, Eskrouni qoʻllasa boʻladimi?

Turli tasdiqlangan yangiliklarda qurilish kompaniyalari fuqarolarni yangi qurilishi kutilayotgan xonadonlarni sotib olishga ishontirib ularga tegishli pullarni firibgarlik orqali oʻzlashtirib olayotganliklarini eshitish oddiy holga aylandi. Masalan, Xorazm viloyatidagi 21 nafar fuqaroning jami 573,4 mln so‘m mablagʻlari,[1] Toshkent shahrida 23 nafar fuqaro bilan soxta oldi-sotdi shartnomasi orqali 4 mlrd so‘mdan ortiq pul mablag‘lari[2] yoki yana Toshkent shahrida fuqarolarning 27 mlrd so‘m pullari firibgarlik orqali o‘zlashtirib, 1,4 mln dollarni xorijdagi valyuta birjasiga o‘tkazgan qurilish kompaniyalari[3] haqidagi yangiliklar shular jumlasi kiradi. Bunday roʻyxatni toʻxtovsiz davom ettirish mumkin. Bunga yechim bormi? Nima qilsak, yoki aniqrogʻi qanday shartlarda shartnoma tuzsak, qurilish kompaniyalariga aldanib qolmasligimiz mumkin? Bunga yechim huquqda bor va u bizda tarixdan maʼlumdir. Uning nomi “eskrou”dir.

Eskrouning zamonaviy shakllari o‘z ildizlarini milodiy XI-XIV asrlarga oid Yevropadagi feodal davrlaridan topadi. Ushbu tizim yer oldi-sotdi jarayonlarida xavfsizlik va hujjatlardagi maʼlumotlarning ishonchliligini ta’minlashga xizmat qilgan bo‘lib, xaridorlar va sotuvchilarga mulk huquqi bo‘yicha tafsilotlarni mahalliy sudlarning xavfsiz seyflarida saqlangan holda shartnoma shartlarini bajarishgan. Agar sotuvchi yoki xaridorning yolg‘on ma’lumot berganligi aniqlansa yoki tomonlardan biri o‘z majburiyatini bajarmasa, sudning qarori ulardan birini yoki ikkalasini ham kelajakda mulk egalik huquqidan mahrum qilishi mumkin boʻlgan. Bu tizim juda qat’iy, biroq adolatli boʻlgan, chunki o‘sha davrlarda bunday himoyani kafolatlaydigan maxsus huquqiy tizimlar mavjud boʻlmagan.

Hozirgi kunda dunyoda bitimni tuzishdan uni yakunlash jarayonigacha bo‘lgan jarayonda ikki tomon manfaatlarini himoya qilish maqsadida ularga tegishli aktiv (mol-mulk) yoki pul mablag‘lari uchinchi neytral shaxs topshirish va unda saqlanishi haqida moliyaviy kelishuv orqali amalga oshiriladi. Bu qonunchilik tilida “eskrou” kelishuvi deyiladi.[4] Sodda tilda tushuntiriladigan boʻlsa, shartnoma tuzmoqchi boʻlgan ikki shaxs (A va B shaxslar) oʻzlarining shartnoma shartlarini bajarishga boʻlgan ishonchini aniq qilib mustahkamlash maqsadida shartnoma narsasini yoki pulini boshqa bir neytral uchinchi shaxsga (D shaxsga) topshirishi bu uchinchi shaxs (D shaxs) taraflar (A va B shaxslar) oʻz majburiyatlarini bajarganidan soʻng shartnoma narsasini yoki pulini olishga haqli tarafga berishi haqidagi kelishuvidir. Eskrouga berilgan mol-mulk yoki pul eskoru hisobvaraqlarida saqlanadi. Eskrou narsasi yoki pulini saqlashga olgan taraf eskroun agenti deb nomlanadi.

Eskrou hisobvaraqlari eskrou agenti tomonidan boshqariladi. Agent unga saqlashga berilgan aktivlar (mol-mulk) yoki mablag‘larni faqat oldindan belgilangan shartnomada taraflar oʻz majburiyatlarini bajarganliklaridan so‘ngina (yoki tegishli ko‘rsatmalar olingandan keyin) taraflarga beradi. Eskrou kelishuvida pul, qimmatli qog‘ozlar, fondlar va boshqa aktivlar saqlanishga berilishi mumkin.[5]

            Eskrou kelishuvining jamiyatga olib kelishi mumkin boʻlgan eng muhim foydalaridan biri shartnoma shartlarining bajarilishining bir tomonlama bosh tortilishi yoki firibgarlik orqali uni bajarmaslikning oldi olinishidir. Chunki, taraflar oʻzining aktivini yoki pulini ikkinchi tarafga emas, balki umuman neytral uchinchi shaxsga beradi va qachonki shartnoma shartlari bajarilgandagina pulni yoki aktivni olishga haqli boʻladi.

            Oʻzbekitonda ham eskrou kelishuvini asoslari mustahkamlishi uchun qadamlar tashlanishi boshlandi. Bunga sabab esa yuqoridagi statistik maʼlumotlarda koʻrinib turganidek, qurilish kompaniyalari tomonidan yangi uy qurib berish vaʼdasi asosida fuqarolarning pullarini firibgarlik qilib osongina oʻzlashtirib ketish hollari haddan ziyod koʻpayganligidir. Fuqarolar qurilish kompaniyalari bilan qurilishi endi kutilayotgan yangi uylarni oldindan investitsiya ulushi kiritish orqali sotib olishayotgan edi. Investitsiya esa riskdir, va bundan tashqari puli toʻlab qoʻyilgan yangi uylarning qurilmasdan qolib ketish hollari esa bu uylarni sotib oluvchlarni oʻta ojiz ahvolda qoldirayotgan edi.

            Yangi uylarni qurish bilan bogʻliq firibgarlik holatlarini oldini olish va uy-joylarni qurish sohasini rivojlantirish uchun Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2025-yil 27-yanvardagi “Uy-joy qurilishi sohasini yanada rivojlantirish, turar va noturar joy obyektlarini ulush kiritish asosida qurish jarayonini tartibga solish mexanizmlarini takomillashtirish chora-tadbirlari to‘g‘risida”gi PF-11-sonli Farmoni qabul qilindi. Quyida mazkur Farmonning mazmuni jadval shaklida keltirilgan.

Mazkur yangi normalar fuqaro tomonidan yangi uy-joyni qurayotgan qurilish kompaniyasiga investitsiya sifatida toʻlagan mablagʻlarini ulush sifatida tan olinishini va bu ulush boshqa shaxslar turli bitimlar asosida berilishini nazarda tutadi. Bundan tashqari ushbu fuqaro tomonidan yangi uy-joy uchun oldindan toʻlangan pul mablagʻlari qurilish kompaniyasining hisobvaragʻiga borib tushmaydi, balki fuqaro va qurilish kompaniyasiga xizmat koʻrsatuvchi tijorat bankida ochiladigan eskrou hisobvaragʻiga borib tushadi. Mazkur bank eskrou hisobvaraqda saqlanilayotgan fuqaroga tegishli pulni yangi uy-joy qurilishi tugagach va foydalanish uchun ruxsatnoma olingach, keyingina qurilish kompaniyaga oʻtkazib beriladi (dastlab “eskrou” hisobvarag‘idagi mablag‘ quruvchi kreditini so‘ndirishga yo‘naltiriladi).

Agar qurilish kompaniyasini qurilishni tugatmasa va foydalanish uchun ruxsatnoma olmasa, fuqaroning yangi uy uchun oldindan toʻlagan mablagʻlari uning xohishiga koʻra eskrou hisobvaragiʻdan yechib, unga qaytarib beriladi.

Hozirda eskrou hisobvaragʻlarini ochadigan tijorat banklari roʻyxati shakllantirilishi jarayonida. Bundan tashqari yuqorida Farmonda “Ko‘p kvartirali uylar va boshqa ko‘chmas mulk obyektlarini ulush kiritish asosida qurishda ishtirok etish to‘g‘risida”gi Qonun loyihasini ishlab chiqish belgilangan. Agar mazkur Qonun loyihasi qabul qilinsa, koʻchmas mulk obyektlarini, masalan, uy-joy, bino va inshootlarni ulush kiritish asosida qurishda ishtirok etishga yoʻl ochiladi. Buning afzallik jihati shundaki, koʻchmas mulkni qurish uchun kiritilgan ulushni oldi-sotdi qilish yoki hadya qilib berish mumkin. Bundan tashqari bu ulushga egalik qilgan shaxs uni vasiyat qilib qoldirishi yoki bu shaxs vafot etganda uning merosi tarkibiga kiritilishi mumkin. Qurilayotgan binoga ulush kiritish huquqining vujudga kelishi fuqarolarda oʻz mol-mulkiga yoki investitsiyasiga boʻlgan ishonchi ortishiga olib keladi va turli firibgarliklarning oldi olinadi.

[1] https://uza.uz/oz/posts/uy-joy-qurilishidagi-firibgarliklar-fosh-etilmoqda_685201

[2] https://kun.uz/news/2023/09/18/toshkentda-quruvchi-uy-xaridorlarining-4-mlrd-som-pulini-ozlashtirdi-bosh-prokuratura

[3] https://www.gazeta.uz/oz/2024/02/21/fraud/

[4] https://www.investopedia.com/terms/e/escrow.asp

[5] https://www.investopedia.com/terms/e/escrow.asp